Vous comptez vous créer un portefeuille de SCPI pour 2019 ? Découvrez dès à présent les différents types et caractéristiques de ces sociétés civiles de placement immobilier, sachant qu’elles n’ont pas toutes les mêmes vocations.
On les classe en effet en trois souches distinctes. Celles qui donnent lieu à une réduction d’impôts sont les SCPI fiscales. Les SCPI de rendement distribuent quant à elles des dividendes plus élevés. La troisième souche de SCPI : les SCPI de capitalisation ou de plus-value qui, à la différence des deux précédentes, ne donnent pas lieu au versement de revenus locatifs, mais plutôt de gains à la revente.
Par ailleurs, il faut noter que les SCPI se classent en deux catégories : celles dites à capital fixe et celles à capital variable. En dernier lieu, ces produits pierre-papier sont aussi classés suivant qu’ils sont des SCPI classique ou thématiques.
Les trois principales souches de SCPI
Les SCPI fiscales : elles sont montées avec des dispositifs défiscalisants. Leur objectif : réduire l’IR du souscripteur, distribuer des dividendes. Leur parc accueille 90% des biens à usage de logement. Exemples de SCPI fiscales : les SCPI Pinel (réduction d’impôt de 12% à 21%), les SCPI de déficit foncier, les SCPI Malraux (réduction de 22% à 30%).
Les SCPI de rendement : comme expliqué plus haut, elles utilisent l’immobilier professionnel pour gagner en rentabilité. Ce sont aussi ces SCPI de rendement qui peuvent être souscrites par un épargnant en assurance-vie.
Les SCPI de plus-value : l’objectif est de permettre au souscripteur de réaliser de la plus-value lorsqu’il revend ses parts. Ce sont les immobiliers d’habitation qui sont répertoriés dans le parc de cette famille de SCPI, généralement situés en Île-de-France où la demande en logement demeure toujours importante. La société de gestion les achète à un prix décoté pour les revaloriser, le but étant d’augmenter le prix de la part chaque année. Les biens démembrés font partie des actifs les plus utilisés par les SCPI de plus-value en raison de la décote des prix à l’acquisition (achat en nue-propriété en particulier). Exemple de SCPI de valorisation : Patrimmo Croissance.
SCPI à capital fixe et à capital variable
Si vous investissez dans des SCPI à capital fixe, vous disposez d’une certaine liberté quant à la revente de vos parts. En effet, vous déterminez vous-même le prix de la cession et organisez la revente de votre SCPI suivant vos propres conditions. La cession se fait généralement de gré à gré, c’est-à-dire entre particuliers. Si votre SCPI intéresse les investisseurs pour ses performances vous pourrez profiter d’une liquidité plus ou moins satisfaisante. Dans le cas échéant, la revente peut prendre du temps et même aboutir à une sortie en moins-value.
Si votre SCPI est à capital variable, vous devrez vous conformer à certaines contraintes au moment de la revente. C’est la société de gestion qui organise toutes les démarches : calcul du prix de la part et ouverture du marché secondaire entre autres. En fonction des fluctuations et des cycles immobiliers, soit vous êtes gagnant, soit vous risquez également de réaliser de la moins-value.
SCPI classiques, thématiques ou spécialisées
Les SCPI classiques sont les SCPI d’origine qui gèrent des immeubles professionnels et de logement. Avec les dernières innovations, celles dites thématiques ou spécialisées ont vu le jour. Ce sont par exemple Priomie, Pierval Santé, PFO2 : leur parc cible des biens immobiliers spécifiques. Par exemple les immeubles rattachés au domaine de la santé et de l’enseignement pour Primovie et Pierval Santé. Pour PFO2, les actifs sont les murs d’immobiliers loués par des professionnels spécialisés dans la protection de l’environnement et l’écologie durable.
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